6 BÍ KIẾP CẦN LƯU Ý THỦ TỤC MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ 2019

6 BÍ KIẾP CẦN LƯU Ý THỦ TỤC MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ 2019

6 Bí Kiếp Cần Lưu Ý Thủ Tục Mua Bán Chuyển Nhượng Căn Hộ Có & Chưa Có Sổ 2019 hướng dẫn thủ tục mua bán sang tên đổi chủ chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng và đã có sổ hồng, đã nhận nhà hoặc chưa nhận nhà căn hộ, theo quy định mới nhất của thông tư  trong điều khoản 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây Dựng Hà Nội có hiệu lực áp dụng kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2016.

Khi bán căn hộ chung cư đã hoàn thiện tphcm, các Anh/Chị cần nắm rỏ một số thủ tục liên quan đến chuyển nhượng căn hộ chung cư để đảm bảo sự an toàn quyền lợi của người mua.

Khi mua hoặc bán bán chung cư chính chủ khu vực tphcm, các Anh/Chị cần nắm cơ bản về thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư để đảm bảo an toàn quyền lợi của Anh/Chị một cách tối đa nhất trong mua bán.

Những thông tin cần lưu ý nên quan tâm

Chỉ được thực hiện chuyển nhượng bằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại.

Cần phân biệt được hợp đồng mua bán với thỏa thuận đặt cọc trong quá trình chọn mua căn hộ.

Hợp đồng mua bán nhà đất là: Được thực hiện ký kết giữa hai bên người mua và người bán (chủ đầu tư) trường hợp khi hoàn công xong móng và đã hoàn thành nghiệm thu 20% thời điểm đầu tiên, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng hoặc mua bán theo quy định của pháp luật nhà đất.

Thỏa thuận đặt cọc trong giai đoạn chọn mua căn hộ chung cư chưa hoàn thiện: Hiện nay thường được áp dụng từ các chủ đầu tư áp dụng nhằm sử dụng mục đích để huy động vốn đối với trường hợp xây dựng trước khi hoàn thành xong móng, đây là những thỏa thuận dân sự thường thấy ở các chủ đầu tư xây dựng hỗ trợ chuyển đổi sang tên khi sảy ra hình thức giao dịch.

Theo khoản 6 điều 18 thông tư 16/2010/ TT- BXD Bộ Xây Dựng quy định:

“ Đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không được phép có chức năng hoặc hình thức kinh doanh bất động sản mà phải thực hiện bán lại nhà ở đã mua ở chủ đầu tư cho một tổ chức, hoặc cá nhân khác thì cần phải  thực hiện hình thức tuân thủ các quy định sau như sau:

• Nếu Anh/Chị đã nhận bàn giao nhà ( Căn Hộ) ở từ trách nhiệm của chủ đầu tư trong đấu thầu thì phải thực hiện các hình thức trong việc thực hiện mua bán nhà ở theo đúng các vấn đề thủ tục quy định của áp dụng trong Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự quy định (bên người bán phải có các loại giấy được chứng nhận các quyền sở hữu về nhà ở của người mua do cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền cấp cho người bán, các bên phải lập một bộ hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực và thực hiện hình thức nộp thuế cho Nhà nước được áp dụng theo quy định ban hành);
• Nếu trường hợp nhận chung cư chưa hoàn thiện nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép thực hiện hình thức chuyển nhượng hợp đồng hoặc sang tay mua bán nhà ở áp dụng theo quy định pháp luật tại Khoản 1 Điều 20 được áp dụng Thông tư này mà không cần bắt buộc phải thực hiện thông qua bất cứ một sàn giao dịch bất động sản hoặc môi giới nào”.

Các thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư bao gồm 4 bước sau:

Hướng dẫn cách làm các bước thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư qua 6 giải pháp bí ẩn sau:

Giải Pháp Bí Ẩn 1: Thoả Thuận Giữa Người Bán Và Người Mua Ban Đầu

Trường hợp đối với chủ căn hộ là người bán cần thực hiện hình thức nộp đơn lên cho chủ đầu tư dự án xin chuyển nhượng căn hộ dựa trên hợp đồng mua bán mình.

Về phía trách nhiệm của Chủ Đầu Tư nhà Chung Cư sẽ kiểm tra rà sót các vấn đề căn hộ của người bán xem có thực hiện tuân thủ hình thức thanh toán theo tiến độ dự án, hoặc có đang thế chấp hợp đồng mua bán căn hộ để vay nguồn vốn ngân hàng hay không.

Trường hợp nếu không có vấn đề gì ảnh hưởng đến, chủ đầu tư chung cư uy tín sẽ thông báo tình trạng cho chủ căn hộ có được phép đủ điều kiện thực hiện hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán sở hữu căn hộ chung cư người bán.

Giữa bên mua và bên bán cần có sự thoả thuận mua sán với số hợp đồng đặt cọc mua nhà dự án rồi bắt đầu xem xét tình trạng pháp lý đối với căn hộ chung cư như vấn đề có ra được sổ Hồng. ( VD: vừa rồi 2018 NOVALEND bị rất nhiều dự án không ra được sổ khiên cho nhiều người mua chung cưu điêu đứng dù căn hộ đã hoàn thành)

Người mua cần thực hiện hình thức ra cơ quan phòng Địa chính phường nơi gần vị trí căn hộ ( dự án) toạ lạc tại địa phương, cần kiểm tra để hỏi về vấn đề liên quan đến tình trạng pháp lý dự án, đất có chị tranh chấp, có vấn đề gì cấp sổ sau này hay không, để xem xét có đủ điều kiện thực hiện mua bán hay không.

• Những câu hỏi thường gặp nếu mua căn hộ chung cư:

• Ai chịu các loại khoản phí thuế trong mua bán?
• Mất bao nhiều thời gian ra một Hợp đồng Công chứng thay thế?
• Giữ lại bao nhiêu phần trăm đến khi thực hiện xong thủ tục giấy tờ?

Trả Lời:

• Những khoản phí thuế áp dụng cho mua bán trong đó báo gồm phí công chứng và các loại thuế người bán đều phải chịu chi trả tất cả các khoản phí đó ( thường áp dụng 2% giá trị một căn hộ) với trường hợp này là căn hộ đã hoàn thiện. Đối trường hợp dự án chưa hoàn thiện phải nhờ bên chủ đầu tư đứng ra sang nhượng làm thủ tục thực hiện và cũng chiệu một khoản phí chuyển đổi.
• Thời gian ra một bộ hợp đồng công chưng thường có trong ngày, nhưng đối với trường hợp mục đích xách minh quyền sở hữu nhưng vẫn phải cung cấp thông tin cho chủ đầu tư có thẩm quyền để áp dụng chính sách cung cấp quyền sở hữu căn hộ đó.
• Giữ lại mức độ bao nhiêu phần trăm trong việc thực hiện mua bán căn hộ, thường những trường hợp này phụ thuộc giữa thương lượng người mua hoặc người bán, nhưng thương đa số căn hộ chung cư chưa hoàn thiện chỉ việc bàn giao trong đó mức tiền thanh toán căn hộ cộng với các khoản phí liên quan, còn đối với trường hợp căn hộ đó đã hoàn thiện có thể đặt cọc trc 30% -50%  để thực hiện hình thức sang nhượng.

Giải Pháp Bí Ẩn 2: Tiền Hành Đặt Cọc Căn Hộ Chung Cư

Giữa hai bên người bán và bên người mua cùng nhau đi ra ngoài văn phòng công chứng các loại giấy tờ để cùng nhau làm một bộ hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư. Bên mua sẽ thực hiện chuyển một khoản tiền cho bên bán sau khi công chứng.

Việc công chứng làm giấy tờ được tiến hành giữa hai bên và có một người làm chứng. Để nằm đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nên đi ra khu vực phòng công chứng để thực hiện tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên việc đi công chứng chuyển nhượng này sẽ phải tiêu tốn một khoản lệ phí công chứng mua bán nhà bắc buộc nhỏ nhưng sẽ lại an toàn cho đối với người mua chấp nhận mua căn hộ đó là những trường hợp hay gặp căn hộ này đã thực hiện tiến hành đặt cọc rất nhiều lần và khi ra phòng công chứng sẽ có trách nhiệm kiểm tra trên hệ toàn thống lưu trữ thông tin xem xét tính pháp lý của căn hộ bán người mua chuẩn bị mua có gặp vấn đề gì không.

• Top 10 Kinh Nghiệm Đầu Tư Đất Nền 2019 An Toàn Trong Cơn Sốt Ảo
• Top 7 Kinh Nghiệm Vay Tiền Mua Nhà Trả Góp An Toàn Hiệu Quả 2019
• Bỏ Túi Top 7 Kinh Nghiệm Mua Bán Nhà Đất Quý Hiếm Cứ Đầu Tư Là Có Lời

Giải Pháp Bí Ẩn 3: Hợp Đồng Công Chứng Mua Bán Chung Cư & Nhà Đất

Theo thỏa thuận mua bán, một trong hai bên (bên người bán hoặc bên người mua đều được dây sự thương lượng giữa hai bên) thực hiện hình thức ra chi cục thuế (căn hộ Anh/Chị thuộc quận nào thì phải ra chi cục thuế ở quận đó) phải lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế được tính là 2% trên tổng giá trị  quyền sử dụng hợp đồng mua bán dự án căn hộ .

Xong trong hợp đồng đặt cọc tiền mua chung cư, bên người bán hẹn ra Phòng Công chứng để thực hiện tiến hành giữa hai bên ký hợp đồng mua bán theo mẫu soạn sẵn ở Phòng Công chứng hoặc bên chu đầu tư. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thực hiện hình thức thanh toán số tiền theo thoả thuận trong giai đoạn đàm phán trước và Bên Bán nhà ngoài việc giao các loại giấy tờ nhà đối với bên Mua. Các loại giấy tờ bên người bán cần chuẩn bị:

• Bên Người Bán Chuẩn Bị

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư (Sổ Hồng, Hợp đồng mua bán)
• tờ khai thuế trước bạ nhà đất
• Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
• CMTND + Hộ khẩu chủa bên Bán nhà ( Cần kiểm tra kỉ)
• giấy chứng nhận kết hôn bản chính (nếu đã có gia đình)
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

(Mỗi thứ giấy tờ liên quan cần 2 bản bao gồm bản chính và photo)

• Đối Với Trường hợp Bên Mua Nhà

• Chỉ cần mang theo CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng kèm theo (bản chính và photo)

Cần lưu ý:  nếu giao dịch là tổ chức đứng ra mua bán khi công chứng cần mang theo các loại giấy phép kinh doanh và con giấu tròn của công ty trong mua bán.  Với trường hợp cá nhân trường hợp khi đi công chứng, thì vợ chồng đều phải hiện diện chứ không đại diện một trường hợp chanh chấp sau này và nếu  trường hợp công ty thì phải là người đại diện được uy quyền theo pháp luật

Giải Pháp Bí Ẩn 4: Khái Thuế Với Cơ Quan Nhà Nước Có Thẩm Quyền

Sau khi hoàn thành các thủ tục Hợp đồng công chứng, thì hai bên giữa người mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành thủ tục cuối cùng là đi làm hỗ sơ khai thuế với chi cục thuế Quận sinh sống . Thường áp dụng tối đa trong vòng 7 ngày làm việc hành chính sẽ tiến hành các thủ tục xong nếu đủ các các loại giấy tờ hồ sơ cầm theo đi lên cục thuế và hẹn ngày đi đóng đóng thuế. Người mua và người bán tìm hiều và cần lưu ý là sau khi thực hiện ký Hợp đồng và đi công chứng phải thực hiện hình thức ra khai thuế trong vòng tối đa 10 ngày làm việc để tránh trường hợp gặp vấn đề rắc rối sau nay.

• Các Giấy Tờ Liên Quan Cần Chuẩn Bị Như Sau, Bao Gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng Bất Động Sản đã công chứng các chữ kỉ và cam kết của bên nhận chuyển nhượng
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ mua.
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ ( bảng gốc).
• CMTND và Hộ khẩu của bên người mua nhà.
• CMTND và Hộ khẩu của bên người bán nhà.
• Các tờ liên quan đến khai thuế theo mẫu của các Quận.

(Mỗi thứ cần 2 bản; bản chính và photo)

Lưu Ý:

Các trường hợp không thực hiện hình thức đóng thuế trước bạ bao gồm như: tặng cho đối vớicha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em…. ( Người Thân)

Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân nữa là: có cam kết chỉ sở hữu có 1 căn nhà duy nhất mà thôi.

Giải Pháp Bí Ẩn 5 : Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Ở Chung Cư

Sau khi hoàn thành các bước trên thì cần lấy toàn bộ biên lai về, tổng hợp lại hết các giấy tờ liên quan nộp lại cho chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án để xin xác nhận căn hộ đó đã chuyển nhượng và thực hiện hình thức sang tên .

Theo luật quy chung định thì khi có văn bản phải được công chứng chuyển nhượng theo hợp đồng, các loại giấy tờ biên lai thuế và giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sở hữu hoặc mua bán thì chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục  xác nhận việc chuyển nhượng đối với người mua.

Tuy nhiên có một vài trường hợp chủ đầu tư vẫn lấy một khoản phí xác nhận chuyển nhượng căn hộ. Sau đó khi xin được quyền xác nhận của chủ đầu tư thì lúc này việc chuyển nhượng căn hộ Anh/Chị đã hoàn thành đợi đến thời.

Đây được xem như bước quan trọng nhất cuối cùng trong việc hoàn thành để thực sự sở hữu nhà theo pháp luật quy định.

Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các thủ tục pháp lý giấy tờ ở trên mà chưa thưa thực hiện được hình thức thông báo bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền chung và cơ quan nhà nước có thẩm quyền riêng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền chủ sở hữu, thì cũng được xem như Người Mua vẫn chưa thực sự được xem là chủ quyền của mình. Thời gian để hoàn tất thủ tục 3 tuần làm việc.

Hồ sơ cần chuẩn bị:

1. Mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu & sử dụng nhà (theo mẫu);
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư (bản chính + bản sao chứng thực);
3. CMTND, sổ hộ khẩu của bên người bán và bên mua (bản sao chứng thực);
4. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (công chứng);
5. Biên lai thông người sở hữu báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế nhà;
6. Hồ sơ kỹ thuật căn hộ chung cư (bản chính);
7. Giấy xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư.